멍청한 영끌이들이 애써 부정하는 모델이 있음.



바로 하이먼 민스키 모델임.



얘들은 이걸 특정 학자의 가설이나 이론쯤으로 생각하며 부동산은 예외라 굳게 믿고 있음.



하지만 민스키 모델은 특정 학자의 검증되지 않은 가설따위가 아님.



버블 생성-붕괴 과정에서 발생하는 '현상'을 도식화 한것임.



모든 버블은 민스키 모델에서 크게 차이날 수 없음.


1. 잠행기.



1980~1990년 쯤의 기간이라고 보면 됨.



인구 피라미드를 보면 알겠지만 1970년대 까지는 부동산의 수요가 크지 않았으며 국민들이 가난했음.



당시 오일쇼크나 닉슨쇼크등의 여파로 전 세계 경제가 박살이났음.



즉, 수요도 적고 구매력도 낮은 시기였음.





하지만 1980년 이후부터 부동산 수요가 폭발적으로 늘어나기 시작 함.



인구 피라미드를 보면 알겠지만 이때부터 한국에서 인구가 가장 많은 60~80년대생의 사회진출이 시작 되었음.



즉, 집은 지어도 지어도 부족할만큼 수요가 폭증했음.



추가로 한국은 3저 호황과 더불어 한강의 기적이라 불릴만큼의 폭발적 경제성장을 하게 됨.



그래서 국민들의 구매력 또한 폭발적으로 강화 됨.



즉, 수요층의 폭발 및 공급부족 + 수요층의 구매력 강화



이 두가지 요인으로 인해서 부동산 가격은 때려죽여도 우상향 할 수 밖에 없었던 시기임.











2. 인지기



1990~2010년 기간이라고 보면 됨.



이 기간에는 두 가지 큰 이벤트가 있었음.



바로 IMF와 미국 리먼사태임.



이게 짤에서 표시되어 있는 '1차 하락'임



이렇게 두 번의 거대한 경제 충격으로 인하여 부동산 시장이 폭락하고 수년간 침체기에 들어서기도 하였음.



하지만 부동산은 필수재임.



그런데 한국에서 인구가 가장 많은 60~80년대 생이 지속적으로 시장에 유입 됨.



그래서 경제가 무너져도 잠제 수요층은 지속적으로 늘어나던 시기임.



따라서 경제가 회복되고 수요층의 기대심리가 살아나면 언제 그랬냐는듯 부동산은 가격회복 후 우상향 할 수 밖에 없었음.



이처럼 한국은 인구구조 및 경제성장 측면에서 부동산은 때려죽여도 우상향 할 수 밖에 없는 구조적 특징이 있었음.



이게 부동산 우상향의 진실임.











3. 열광기



2010~2022년 기간이라고 보면 됨.



이명박때 리먼사태로 집값이 폭락했음.



게다가 이명박은 대규모 부동산 공급을 추진하여 집값을 폭락시킴.



그래서 부동산 시장이 개박살남.



그런데 박근혜가 정권을 잡고 빚내서 집을 사라며 대출규제를 마구마구 완화해줌.



게대가 전세자금대출도 활성화시킴.



그러자 갭투자 열풍이 불기 시작 함.





문제는 이때부터 생기기 시작 함.



한국은 과거 IMF도 겪었고, 리먼사태도 겪었음.(1차 하락)



그리고 이명박 시기처럼 부동산 침체기도 있었음.



하지만 언제 그랬냐는 듯 집값이 회복 후 우상향을 하게 됨.



그러자 전 국민은 '부동산불패'라는 잘못된 신념에 사로잡히게 됨.



그 결과 전국은 전세제도를 이용한 갭투기 열풍이 불게 됨.







그런데 버블 형성은 가속받는 특징이 있음.



앞서 언급했듯 한국은 때려죽여도 집값이 우상향 할 수 밖에 없는 구조적 특성이 있었음.



그런데 부동산에 대한 강한 믿음은 곧 투자심리로 이어졌음.



투자심리는 투자수요로 이어짐.



가뜩이나 수요가 많은 한국 부동산 시장에서 투자수요까지 증가하자 부동산 가격 상승을 가속 됨.



가격상승이 가속될수록 투자심리는 더욱 더 커지게 되어 더 많은 투자수요로 이어지게 됨.



투자수요의 급증은 부동산 버블형성을 더더욱 가속시킴.



이러한 기간이 바로 갭투자 열풍이 불던 박근혜 임기임.



그리고 이때가 바로 민스키 모델의 '개인(대중) 열광' 구간임.







그리고 대망의 문재인이 대통령이 됨.



문재인은 입으로는 집을 사지 마라면서 대출규제를 했음.



하지만 뒷구멍으로는 서민주거 안정이랍시고 전세자금을 말도 안되는 금리로 마구마구 뿌렸음.



게다가 깡통전세, 역전세를 우려한 세입자들을 위해 HUG따위를 만들어 국가가 보증하며 돈을 뿌려댐.



그런데 전세자금은 곧 갭투자 자금임.



이는 부동산 가격상승을 가속시켰음.



또 한편으론 임대차 3법등을 통해 전세가를 폭등시켰음.



이러한 이유로 집값은 하루가 멀다하고 폭등하는데 투기과열지구를 넓혀가기 시작 함.



그러니 투기과열지구로 묶이기 전에 대출을 받아 집을 사야 한다며 '패닉바잉' 현상이 일어남.



'지금이 집을 살 수 있는 마지막 기회'라는 공포심리가 수요층을 덮친 것임.







위에서 언급했듯 한국의 부동산이 우상향 했던 이유는 본질적으로 60~80년대 생의 사회 진출로 인한 수요의 폭증과 한국의 경제성장 때문임.



거기에 정부 정책의 병신짓으로 인해 투기수요가 폭발하며 버블을 키운 것임.



그런데 이러한 본질을 이해하는 사람들은 극소수임.



그래서 이들은 인플레니, 서울집중화니 뭐니 하는 그들만의 괴논리를 만들기 시작 함.



그리고 저출산 쇼크의 경고, 고령화 쇼크의 경고, 경제 저성장기의 경고 따위는 무시하기 시작 함.



이러한 비관적 전망에 대해서는 '과거 IMF때도, 리먼사태 때도 폭락론자는 있었으나 언제나 부동산은 우상향이었다' 라는 자서전적 경험을 근거로 외면해버렸음.



이 기간이 바로 민스키 모델의 '환상'구간임.



그리고 수많은 영끌이들이 양산 된것이 바로 2021년임.











4 청산기



이 기간은 어떠한 사건이 트리거가 되어 투자 심리를 꺾어버리며 발생하게 됨.



앞서 말했듯 버블은 기본적으로 투자수요에 의해서 발생 함.



그런데 투자수요는 '더 오를 것'이라는 기대심리에 의해 발생하는 수요임.



즉, 이러한 기대심리를 더 이상 충족시키지 못하는 순간이 오면 신기루처럼 사라지는 수요임.



동시에 시세차익 물량의 급증으로 이어 짐.



그 결과 가격의 폭락으로 이어지게 됨.



하지만, 가격이 급락하지만 여전히 해당 자산에 대한 믿음은 굳건 하기에 지금의 하락은 '일시적'이라는 현실 부정을 하게 됨.



이게 민스키 모델의 '부정'단계임.



그래서 어느정도 가격이 빠지면 저점이라 생각하고 새로운 매수세가 들어오게 됨.



왜냐하면 앞서 말했듯 자산시장에 대한 믿음은 여전히 굳건한지라 지금의 하락을 '일시적'이라 생각하기 때문임.



이러한 수요로 인하여 단기 반등이 나오는데 이것이 바로 '정상회귀'단계임.



그러나 결국 상승세를 이어나가지 못하게 되면 그대부터 시장에 대한 믿음은 무너지기 시작 하며 본격적으로 버블이 붕괴됨.



이게 바로 공포-포기 구간임.







지금의 한국 부동산은 '정상회귀' 단계임.



2022년 미국발 고금리 쇼크가 터지며 부동산이 급락하게 됨.



하지만 한국에선 여전히 부동산 불패라는 믿음이 굳건하여 지금의 하락을 '일시적'이라 믿는 사람들이 대부분임.



그래서 국가가 특례보금자리론이니 뭐니 하며 돈풀고 규제 풀어대니 저점매수 기회라 생각하여 매수세가 붙어버렸음.



이게 바로 2023년의 반등장임.



전형적인 '정상회귀'단계의 특징임.



하지만 앞서 말했듯 더 이상 상승세를 이어갈 수 없다면 그때부터 믿음이 무너지기 시작 함.



더 오를 것 이라는 믿음이 사라지면 투기수요부터 사라지게 됨.



이는 버블 붕괴를 가속시킴.







그럼 결국 앞으로 지금의 집값 상승세를 이어갈 수 있는가가 관건임.



그런데 1980~2020년까지 40년간의 대세상승기의 본질을 잊고 있었음.



40년간 집값이 우상향 하며 대중의 믿음을 얻을 수 있었든 본질적 이유는 한강의 기적이라 불리는 폭발적 경제성장과 베이비부머세대의 폭발적 수요 때문임.



그런데 이제 시대가 변했음.



이제 그 베이비부머세대가 은퇴를 시작 했음.



은퇴를 하는 인구는 노후자금 확보를 위하여 집의 크기를 줄이고 하급지로 이동하는 등 자산 포트폴리오 재구축에 들어감.



즉, 부동산 수요층에 부동산 매도층으로 바뀐다는 것.



반면에 조만간 2000년대 생이 부동산 수요층으로 올라 옴.



그런데 이 세대가 바로 1차 저출산 세대임.



즉, 수요층의 급감은 인구구조적으로 피할 수 없는 확정적 미래임.







그리고 다들 알겠지만 한국은 경제저성장기에 진입했음.



과거 한강의 기적을 기대하긴 어려운 상황임.



그런데 전 세계 유례없는 고령화 사회라는 확정적 미래에 직면 함.



노인은 세금내는 경제활동인구가 아님.



세금으로 복지를 누리는 사회적 부양 대상임.



이들의 폭발적 증가는 정부 지출의 폭증을 의미 하며 이는 모두 경제활동인구에게 전가 됨.



지금 당장 건보료는 급격한 적자세로 돌아서고 있으며 국민연금은 18%까지 올리겠다 함.



즉, 후대세대는 집을 받아 줄 인구도, 구매력도 박살나는게 한국의 미래임.







지난 40년간 부동산 대세상승기를 이끌었던 베이이부머세대의 은퇴가 시작 되었음.



그리고 과거와는 다르게 저성장국면으로 접어들었으며 고령화로 인해 수요층의 실질가처분소득이 박살날 예정임.



이게 앞으로 수십년간 한국이 직면한 확정적 미래임.



그런데 지금의 집값은 한국인의 구매력을 한참 상회하고 있음.



아무리 중립적이고 냉정하게 생각해도 지금의 PIR지수를 유지 할 수 있는 방법은 없음.



그 시기가 언제가 될지는 정확히 예측 할 수 없으나 부동산에 대한 믿음은 시간이 지날수록 깨질 수 밖에 없는 구조임.



그리고 부동산에 대한 믿음이 깨지기 시작하면 버블이 꺼지며 기나긴 장기 침체기로 접어들게 되는 것.







40년간 지속된 대세상승기가 끝나고 기나긴 하락기로의 추세하락이 시작 되었음.



이런 거시적 흐름을 인지하지 못하고 수십년치 미래소득 끌어다 2021년 고점에 영끌한 애들은 걍 뒤진거라 보면 된다.