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> > > 멍청한 영끌이들이 애써 부정하는 모델이 있음. > > > > 바로 하이먼 민스키 모델임. > > > > 얘들은 이걸 특정 학자의 가설이나 이론쯤으로 생각하며 부동산은 예외라 굳게 믿고 있음. > > > > 하지만 민스키 모델은 특정 학자의 검증되지 않은 가설따위가 아님. > > > > 버블 생성-붕괴 과정에서 발생하는 '현상'을 도식화 한것임. > > > > 모든 버블은 민스키 모델에서 크게 차이날 수 없음. > > > 1. 잠행기. > > > > 1980~1990년 쯤의 기간이라고 보면 됨. > > > > 인구 피라미드를 보면 알겠지만 1970년대 까지는 부동산의 수요가 크지 않았으며 국민들이 가난했음. > > > > 당시 오일쇼크나 닉슨쇼크등의 여파로 전 세계 경제가 박살이났음. > > > > 즉, 수요도 적고 구매력도 낮은 시기였음. > > > > > > 하지만 1980년 이후부터 부동산 수요가 폭발적으로 늘어나기 시작 함. > > > > 인구 피라미드를 보면 알겠지만 이때부터 한국에서 인구가 가장 많은 60~80년대생의 사회진출이 시작 되었음. > > > > 즉, 집은 지어도 지어도 부족할만큼 수요가 폭증했음. > > > > 추가로 한국은 3저 호황과 더불어 한강의 기적이라 불릴만큼의 폭발적 경제성장을 하게 됨. > > > > 그래서 국민들의 구매력 또한 폭발적으로 강화 됨. > > > > 즉, 수요층의 폭발 및 공급부족 + 수요층의 구매력 강화 > > > > 이 두가지 요인으로 인해서 부동산 가격은 때려죽여도 우상향 할 수 밖에 없었던 시기임. > > > > > > > > > > > > 2. 인지기 > > > > 1990~2010년 기간이라고 보면 됨. > > > > 이 기간에는 두 가지 큰 이벤트가 있었음. > > > > 바로 IMF와 미국 리먼사태임. > > > > 이게 짤에서 표시되어 있는 '1차 하락'임 > > > > 이렇게 두 번의 거대한 경제 충격으로 인하여 부동산 시장이 폭락하고 수년간 침체기에 들어서기도 하였음. > > > > 하지만 부동산은 필수재임. > > > > 그런데 한국에서 인구가 가장 많은 60~80년대 생이 지속적으로 시장에 유입 됨. > > > > 그래서 경제가 무너져도 잠제 수요층은 지속적으로 늘어나던 시기임. > > > > 따라서 경제가 회복되고 수요층의 기대심리가 살아나면 언제 그랬냐는듯 부동산은 가격회복 후 우상향 할 수 밖에 없었음. > > > > 이처럼 한국은 인구구조 및 경제성장 측면에서 부동산은 때려죽여도 우상향 할 수 밖에 없는 구조적 특징이 있었음. > > > > 이게 부동산 우상향의 진실임. > > > > > > > > > > > > 3. 열광기 > > > > 2010~2022년 기간이라고 보면 됨. > > > > 이명박때 리먼사태로 집값이 폭락했음. > > > > 게다가 이명박은 대규모 부동산 공급을 추진하여 집값을 폭락시킴. > > > > 그래서 부동산 시장이 개박살남. > > > > 그런데 박근혜가 정권을 잡고 빚내서 집을 사라며 대출규제를 마구마구 완화해줌. > > > > 게대가 전세자금대출도 활성화시킴. > > > > 그러자 갭투자 열풍이 불기 시작 함. > > > > > > 문제는 이때부터 생기기 시작 함. > > > > 한국은 과거 IMF도 겪었고, 리먼사태도 겪었음.(1차 하락) > > > > 그리고 이명박 시기처럼 부동산 침체기도 있었음. > > > > 하지만 언제 그랬냐는 듯 집값이 회복 후 우상향을 하게 됨. > > > > 그러자 전 국민은 '부동산불패'라는 잘못된 신념에 사로잡히게 됨. > > > > 그 결과 전국은 전세제도를 이용한 갭투기 열풍이 불게 됨. > > > > > > > > 그런데 버블 형성은 가속받는 특징이 있음. > > > > 앞서 언급했듯 한국은 때려죽여도 집값이 우상향 할 수 밖에 없는 구조적 특성이 있었음. > > > > 그런데 부동산에 대한 강한 믿음은 곧 투자심리로 이어졌음. > > > > 투자심리는 투자수요로 이어짐. > > > > 가뜩이나 수요가 많은 한국 부동산 시장에서 투자수요까지 증가하자 부동산 가격 상승을 가속 됨. > > > > 가격상승이 가속될수록 투자심리는 더욱 더 커지게 되어 더 많은 투자수요로 이어지게 됨. > > > > 투자수요의 급증은 부동산 버블형성을 더더욱 가속시킴. > > > > 이러한 기간이 바로 갭투자 열풍이 불던 박근혜 임기임. > > > > 그리고 이때가 바로 민스키 모델의 '개인(대중) 열광' 구간임. > > > > > > > > 그리고 대망의 문재인이 대통령이 됨. > > > > 문재인은 입으로는 집을 사지 마라면서 대출규제를 했음. > > > > 하지만 뒷구멍으로는 서민주거 안정이랍시고 전세자금을 말도 안되는 금리로 마구마구 뿌렸음. > > > > 게다가 깡통전세, 역전세를 우려한 세입자들을 위해 HUG따위를 만들어 국가가 보증하며 돈을 뿌려댐. > > > > 그런데 전세자금은 곧 갭투자 자금임. > > > > 이는 부동산 가격상승을 가속시켰음. > > > > 또 한편으론 임대차 3법등을 통해 전세가를 폭등시켰음. > > > > 이러한 이유로 집값은 하루가 멀다하고 폭등하는데 투기과열지구를 넓혀가기 시작 함. > > > > 그러니 투기과열지구로 묶이기 전에 대출을 받아 집을 사야 한다며 '패닉바잉' 현상이 일어남. > > > > '지금이 집을 살 수 있는 마지막 기회'라는 공포심리가 수요층을 덮친 것임. > > > > > > > > 위에서 언급했듯 한국의 부동산이 우상향 했던 이유는 본질적으로 60~80년대 생의 사회 진출로 인한 수요의 폭증과 한국의 경제성장 때문임. > > > > 거기에 정부 정책의 병신짓으로 인해 투기수요가 폭발하며 버블을 키운 것임. > > > > 그런데 이러한 본질을 이해하는 사람들은 극소수임. > > > > 그래서 이들은 인플레니, 서울집중화니 뭐니 하는 그들만의 괴논리를 만들기 시작 함. > > > > 그리고 저출산 쇼크의 경고, 고령화 쇼크의 경고, 경제 저성장기의 경고 따위는 무시하기 시작 함. > > > > 이러한 비관적 전망에 대해서는 '과거 IMF때도, 리먼사태 때도 폭락론자는 있었으나 언제나 부동산은 우상향이었다' 라는 자서전적 경험을 근거로 외면해버렸음. > > > > 이 기간이 바로 민스키 모델의 '환상'구간임. > > > > 그리고 수많은 영끌이들이 양산 된것이 바로 2021년임. > > > > > > > > > > > > 4 청산기 > > > > 이 기간은 어떠한 사건이 트리거가 되어 투자 심리를 꺾어버리며 발생하게 됨. > > > > 앞서 말했듯 버블은 기본적으로 투자수요에 의해서 발생 함. > > > > 그런데 투자수요는 '더 오를 것'이라는 기대심리에 의해 발생하는 수요임. > > > > 즉, 이러한 기대심리를 더 이상 충족시키지 못하는 순간이 오면 신기루처럼 사라지는 수요임. > > > > 동시에 시세차익 물량의 급증으로 이어 짐. > > > > 그 결과 가격의 폭락으로 이어지게 됨. > > > > 하지만, 가격이 급락하지만 여전히 해당 자산에 대한 믿음은 굳건 하기에 지금의 하락은 '일시적'이라는 현실 부정을 하게 됨. > > > > 이게 민스키 모델의 '부정'단계임. > > > > 그래서 어느정도 가격이 빠지면 저점이라 생각하고 새로운 매수세가 들어오게 됨. > > > > 왜냐하면 앞서 말했듯 자산시장에 대한 믿음은 여전히 굳건한지라 지금의 하락을 '일시적'이라 생각하기 때문임. > > > > 이러한 수요로 인하여 단기 반등이 나오는데 이것이 바로 '정상회귀'단계임. > > > > 그러나 결국 상승세를 이어나가지 못하게 되면 그대부터 시장에 대한 믿음은 무너지기 시작 하며 본격적으로 버블이 붕괴됨. > > > > 이게 바로 공포-포기 구간임. > > > > > > > > 지금의 한국 부동산은 '정상회귀' 단계임. > > > > 2022년 미국발 고금리 쇼크가 터지며 부동산이 급락하게 됨. > > > > 하지만 한국에선 여전히 부동산 불패라는 믿음이 굳건하여 지금의 하락을 '일시적'이라 믿는 사람들이 대부분임. > > > > 그래서 국가가 특례보금자리론이니 뭐니 하며 돈풀고 규제 풀어대니 저점매수 기회라 생각하여 매수세가 붙어버렸음. > > > > 이게 바로 2023년의 반등장임. > > > > 전형적인 '정상회귀'단계의 특징임. > > > > 하지만 앞서 말했듯 더 이상 상승세를 이어갈 수 없다면 그때부터 믿음이 무너지기 시작 함. > > > > 더 오를 것 이라는 믿음이 사라지면 투기수요부터 사라지게 됨. > > > > 이는 버블 붕괴를 가속시킴. > > > > > > > > 그럼 결국 앞으로 지금의 집값 상승세를 이어갈 수 있는가가 관건임. > > > > 그런데 1980~2020년까지 40년간의 대세상승기의 본질을 잊고 있었음. > > > > 40년간 집값이 우상향 하며 대중의 믿음을 얻을 수 있었든 본질적 이유는 한강의 기적이라 불리는 폭발적 경제성장과 베이비부머세대의 폭발적 수요 때문임. > > > > 그런데 이제 시대가 변했음. > > > > 이제 그 베이비부머세대가 은퇴를 시작 했음. > > > > 은퇴를 하는 인구는 노후자금 확보를 위하여 집의 크기를 줄이고 하급지로 이동하는 등 자산 포트폴리오 재구축에 들어감. > > > > 즉, 부동산 수요층에 부동산 매도층으로 바뀐다는 것. > > > > 반면에 조만간 2000년대 생이 부동산 수요층으로 올라 옴. > > > > 그런데 이 세대가 바로 1차 저출산 세대임. > > > > 즉, 수요층의 급감은 인구구조적으로 피할 수 없는 확정적 미래임. > > > > > > > > 그리고 다들 알겠지만 한국은 경제저성장기에 진입했음. > > > > 과거 한강의 기적을 기대하긴 어려운 상황임. > > > > 그런데 전 세계 유례없는 고령화 사회라는 확정적 미래에 직면 함. > > > > 노인은 세금내는 경제활동인구가 아님. > > > > 세금으로 복지를 누리는 사회적 부양 대상임. > > > > 이들의 폭발적 증가는 정부 지출의 폭증을 의미 하며 이는 모두 경제활동인구에게 전가 됨. > > > > 지금 당장 건보료는 급격한 적자세로 돌아서고 있으며 국민연금은 18%까지 올리겠다 함. > > > > 즉, 후대세대는 집을 받아 줄 인구도, 구매력도 박살나는게 한국의 미래임. > > > > > > > > 지난 40년간 부동산 대세상승기를 이끌었던 베이이부머세대의 은퇴가 시작 되었음. > > > > 그리고 과거와는 다르게 저성장국면으로 접어들었으며 고령화로 인해 수요층의 실질가처분소득이 박살날 예정임. > > > > 이게 앞으로 수십년간 한국이 직면한 확정적 미래임. > > > > 그런데 지금의 집값은 한국인의 구매력을 한참 상회하고 있음. > > > > 아무리 중립적이고 냉정하게 생각해도 지금의 PIR지수를 유지 할 수 있는 방법은 없음. > > > > 그 시기가 언제가 될지는 정확히 예측 할 수 없으나 부동산에 대한 믿음은 시간이 지날수록 깨질 수 밖에 없는 구조임. > > > > 그리고 부동산에 대한 믿음이 깨지기 시작하면 버블이 꺼지며 기나긴 장기 침체기로 접어들게 되는 것. > > > > > > > > 40년간 지속된 대세상승기가 끝나고 기나긴 하락기로의 추세하락이 시작 되었음. > > > > 이런 거시적 흐름을 인지하지 못하고 수십년치 미래소득 끌어다 2021년 고점에 영끌한 애들은 걍 뒤진거라 보면 된다. > >
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